Spese condominiali, brutta gatta da pelare: come si dividono?

Per la divisione delle spese condominiali è possibile adottare i millesimi o ripartire l’importo in quote uguali. Ma in quali casi?

Le spese condominiali rappresentano un onere per i condomini che vivono all’interno di uno stabile. Si tratta per lo più di spese che riguardano la gestione delle zone di proprietà in comune tra i vari condomini.

Tra le spese condominiali rientrano quelle relative alla gestione e alla manutenzione delle aree comuni, per le quali è richiesto l’intervento di tutti i condomini. In base a quanto stabilito dal Codice Civile rientrano nella definizione di beni comuni:

• tutte le parti dell’edificio che sono destinate all’uso comune;
• tutte le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni;
• tutti gli impianti i macchinari e le installazioni destinate all’uso comune.

Tuttavia, questa definizione è esemplificativa ma non esaustiva. Ad ogni modo, è opportuno ricordare che nell’ambito delle spese condominiali è possibile distinguere tra costi di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria.

Come si dividono le spese condominiali?

Per capire in che modo si dividono le spese condominiali è opportuno capire quali oneri appartengono alla categoria dei costi ordinari e quali rientrano nei costi straordinari.

Possono essere definite spese ordinarie tutte quelle che rientrano nelle attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la normale e quotidiana fruizione dei beni comuni. Nelle spese ordinarie rientrano:

• La pulizia delle aree comuni, quali scale, pianerottoli, cortili e così via.
• La manutenzione e la revisione di serramenti e impianti comuni.
• Il controllo periodico e la riparazione dell’impianto di illuminazione, sia esterno che interno.
• La riparazione di impianti idraulici e elettrici.
• Il versamento della polizza assicurativa che copre i danni che riguardano le aree comuni.
• Il versamento delle eventuali imposte relative al condominio.
• Il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Rientrano, invece, nella definizione di spese straordinarie tutti quei costi che non hanno carattere di continuità e periodicità. Si tratta per l’appunto di costi straordinari, che devono essere sostenuti in presenza di determinate situazioni.

Rientrano in questa categoria:

• I costi sostenuti per il rinnovamento delle facciate;
• Le spese affrontate per l’innovazione di impianti nuovi o già esistenti;
• La riparazione del tetto in caso di perdite o danni.

Queste sono solo alcuni esempi di spese straordinarie, ma sono davvero tanti i casi in cui il condominio potrebbe dover affrontare un costo non ordinario.

Ad ogni modo, per le spese straordinarie l’ordinamento giuridico italiano prevede che queste siano deliberate tramite voto assembleare, espresso dalla maggioranza dei condomini.

Ripartizione costi di condominio

In merito alla ripartizione delle spese condominiali occorre fare riferimento agli articoli dal 1123 al 1126 del Codice Civile.

Di fatto. il principio fondamentale di ripartizione degli oneri condominiali si fonda sul concetto dei millesimi. Grazie ai millesimi è possibile individuare le quote di comproprietà delle parti comuni di ciascun condomine. Il calcolo viene eseguito tenendo conto del valore totale dell’edificio e rapportandolo al valore di ogni singola unità immobiliare.

Di conseguenza, le spese condominiali hanno un peso che varia da condomine a condomine. Tuttavia, per alcune spese, la ripartizione avviene in quote di uguale importo. È compito dell’assemblea condominiale stabilire per quali spese s’intende effettuare la ripartizione in quote uguali (es. spese ordinarie) e per quali oneri, invece, s’intende utilizzare la tabella millesimale.